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Usufruit et nue-propriété : quelle valeur fiscale selon l'âge ?
Vous envisagez de donner la nue-propriété d'un bien en gardant l'usufruit ? Faites glisser le curseur d'âge : la valeur retenue par l'administration fiscale s'affiche immédiatement.
Je suis Alix. Par exemple : « je souhaite transmettre la nue-propriété d'un bien de 400 000 €, quelle valeur sera retenue compte tenu de mon âge ? ». Indiquez la valeur et votre âge.
Comprendre
Ce qu'il faut savoir
Démembrer un bien, c'est séparer l'usufruit (le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus) de la nue-propriété (le droit d'en devenir pleinement propriétaire plus tard). Pour calculer les droits, l'administration fiscale évalue chacun selon un barème qui dépend de l'âge de l'usufruitier.
Le barème fiscal de l'usufruit
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Exemple : à 65 ans, vous donnez la nue-propriété d'un bien de 400 000 € et gardez l'usufruit. L'usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 % : la donation est taxée sur 240 000 €, et non sur 400 000 €.
Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, en principe sans droits supplémentaires.
Questions fréquentes
Vos questions
Quel âge compte ?
L'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Plus il est jeune, plus l'usufruit vaut cher et plus la nue-propriété transmise est faible.
Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété. En principe, cette réunion ne donne pas lieu à de nouveaux droits, sous réserve des règles anti-abus.
Le démembrement est-il toujours intéressant ?
Pas forcément. Il réduit la valeur taxable, mais le nu-propriétaire n'a ni l'usage ni les revenus du bien, et une vente future, des travaux ou l'entente familiale doivent être anticipés. C'est une décision à étudier au cas par cas, souvent avec un notaire.
Peut-on démembrer autre chose qu'un bien immobilier ?
Oui, par exemple des parts de société ou certains placements, avec des règles propres à chaque cas. Le simulateur ne traite que l'usufruit viager selon l'âge.
Ce barème est-il le même pour une succession ?
Oui, le même barème sert à évaluer l'usufruit et la nue-propriété pour les donations et les successions.
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En résumé
En résumé
- La valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation.
- Donner la nue-propriété réduit la valeur taxable ; au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient en principe pleinement propriétaire sans droits supplémentaires.
- Le démembrement a aussi des conséquences pratiques (usage, revenus, vente) à étudier au cas par cas.
Sources & dernière vérification
Informations vérifiées le 25 septembre 2026 · millésime 2026
- Légifrance — Article 669 du CGI (valeur fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété)
- impots.gouv.fr — Que puis-je donner à mes enfants, petits-enfants sans avoir à payer de droits ?
Les chiffres utilisés sur cette page
| Règle | Valeur | Millésime | Statut |
|---|---|---|---|
| Valeur fiscale de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier | moins de 21 ans : usufruit 90 % ; moins de 31 ans : usufruit 80 % ; moins de 41 ans : usufruit 70 % ; moins de 51 ans : usufruit 60 % ; moins de 61 ans : usufruit 50 % ; moins de 71 ans : usufruit 40 % ; moins de 81 ans : usufruit 30 % ; moins de 91 ans : usufruit 20 % ; 91 ans et plus : usufruit 10 % | 2026 | En vigueur |
Les règles peuvent évoluer. Vérifiez votre situation personnelle avant toute décision. Ces informations sont générales : elles ne constituent ni un conseil personnalisé ni une recommandation de contrat.
Rédigé par Magalie Ntongo, courtière en assurances, fondatrice d'Alem Courtage Assurances (ORIAS 22005650). Mis à jour le 25 septembre 2026.